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产权交易

1、《城市房地产管理法》规定了哪五项基本制度？ 
    答：国有土地有偿有限期使用制度、土地使用权和房屋所有权登记发证制度、房地产成交价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。
	
    2、根据《城市房屋权属登记管理办法》房屋权属登记分为哪六种？
    答：总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记。
	
    3、按照建设部《城市房屋权属登记管理办法》规定：具有法律效力的房屋权属证书有哪几种？
    答：房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
	
    4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池是否计算建筑面积？
    答：不计算建筑面积。

5、商品房共有共用建筑面积如何进行分摊？
    答：共有共用建筑面积分摊是按相关面积比例进行测算的。共有共用建筑面积分摊系数 (K)=总共有共用建筑面积/套内建筑面积总和；每套分摊的共有共用建筑面积=K*每套套内建筑面积；套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积；商品房建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有共用建筑面积。

6、按建设部《商品房销售管理办法》规定，房地产开发公司不得采取什么方式销售未竣工的商品房？ 
    答：售后包租的方式或者变相售后包租的方式。
	
    7、购买商品房后办理房产的交易登记手续应提交哪些资料？
    答：
      (1)舟山市房产交易产权登记申请表； 
      (2)商品房购销合同原件；
      (3)商品房销售统一发票第四联(房产交付联)原件； 
      (4)商品房准售证；
      (5)购房人已婚的，提供夫妻双方身份证复印件（校验原件）、婚姻证明复印件（校验原件），如约定为其中一方所有的，提交一方身份证及双方财产约定书 （如不能双方亲自到场办理并签定约定书的，须提交委托书及经公证的约定书）；购房人单身的，提供本人身份证复印件（校验原件）、户口簿或户籍证明复印件（检验原件）、单身声明具结书；购房人为未成年人或精神病人等无民事行为能力、限制民事行为能力人的，需提供本人身份证明和监护人身份证复印件（校验原件）及监护关系证明文件（父母子女、配偶关系证明、监护公证书或司法文书）；购房人为单位的，提供营业执照（或组织机构代码证）复印件（校验原件），无法提交原件校验的，提交工商出具的彩印副本；
	  
    8、购买商品房办理产权证需要多少个工作日？
    答： 10个工作日。 
	
    9、哪些房地产不得设定抵押权？
    答：
      (1)权属有争议的房地产； 
      (2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
      (3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
      (4)已依法公告列入拆迁范围的房地产；
      (5)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
      (6)依法不得抵押的其他房地产。
          
    10、法定继承的第一顺序和第二顺序怎样的？ 
    答：
	第一顺序：配偶、子女、父母。 
      第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
	 
    11、根据《民法通则》的规定，监护人除什么情况外，不得处理被监护人的财产？ 
    答：除为被监护人利益外，不得处理被监护人的财产。 
	
    12、《城市房地产管理法》对房地产转让或者变更时的房地产权属登记程序是怎样规定的？
    答：《城市房地产管理法》规定，房地产转让或变更时应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府的土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

13、问：我因为个体经营资金周转困难，就以自己的房产作抵押向李某借款人民币50万元。在双方签订的抵押借款合同中约定，如到期我不能还清借款，则抵押房产归李某所有。由于生意亏本，我未在规定期限内还清借款，现在李某要求我将房产过户给他，但是现在我的这处房产少说也值80万元，而借款连本带息也不到60万元，这样做我实在是太亏了，请问这种情况应如何处理？
    答：即使你不能够按期还清借款，抵押房屋也不能归抵押权人所有。我国《担保法》四十条明确规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”据此，你们在抵押借款合同中约定，“到期不能还款，房屋归抵押权人所有”的合同条款，因违反上述法律强制性规定而无效。正确的做法应该是：债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以双方协议以抵押物折价或以拍卖、变卖该抵押物的价款清偿债务；协议不成可向人民法院起诉。拍卖、变卖所得超过债权部分的仍归你所有，如有不足则不足部分由你补足。

14、市民曾先生问：我与某房地产开发公司于 2003年 5月28日签订了《预售商品房买卖合同》，约定房产公司将其正在开发的某小区住宅楼一套商品房出售给我，付款方式为分期付款，房产公司保证房屋于2003年9月竣工，且在2004年3月底前办妥房产证。我按约支付了部分房款。2003年9月份，我搬入居住。2004年3月底，当我多次催促房产公司办房产证时，才知道该房产公司隐瞒了其未办理《商品房预售许可证》的事实而预售商品房，以致现在因缺乏相关材料而根本不能办理房产证。请问我能否向法院起诉，以其未取得《预售许可证》为由主张合同无效，要求其返还购房款并赔偿相关经济损失？ 
    答：首先，依据我国房地产相关法律规定，商品房预售应具备一定的条件才能取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。房地产开发企业应当向预购人出示商品房预售许可证明。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的《商品房预售合同》，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（1）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。综上所述，如果房地产开发公司在您起诉前仍未取得商品房预售证明，您可以向法院起诉，要求其返还已付购房款，并赔偿相关损失。

15、问：2002年5月，我到某售楼中心看房，售楼小姐夸夸其谈将赠送南、北露台，我一听就心动了，当即签下商品房预售合同，约定我以50多万元的总价购下建筑面积为90平方米的房屋一套。合同附件图示该露台已确用红线圈入。在分三次付清了房款后，我等待了一年，于2003年9月26日办理入住手续。此时，我突然发现通往南露台的门竟然开在了隔壁邻居那儿，而且根本就没有什么北露台。我仔细研究合同附件的图纸才发现，设计图纸上没有标注通往南露台的门。我该怎么办？ 
    答：露台因其不具有封闭性，不能办理产权证。但是，露台确实可以给附近的业主带来一定的生活上的便利。因此，有没有露台对于购房者来讲，会影响其对房屋价格的心理承受程度。房产商既然承诺赠送露台，就应履行自己的义务。但是，根据现有的情况看，你在签订合同前，应当看到设计图纸上没有标注通往南露台的门，却没有仔细审查合同附件的图纸，而轻信房产商的口头承诺，应当承担没有尽到注意义务的责任。房产公司明知设计图纸上没有标注通往南露台的门，却在商品房预售合同附件中，以红线的形式将南露台圈入你所购买的房屋内，并声明是赠送的，显有过错，应负主要责任。由于对该问题双方没有约定违约金，损失又不好确定，故法院应酌情责令房产公司赔偿你的损失。

16、问：我同对象婚姻关系存续期间，购买了一处房产，对象2003年去世后，我婆婆于今年又去世了，我小叔要求来继承我的房屋，可以吗？
    答：你同你对象婚姻关系存续期间所购买的房屋，系夫妻共同财产。当你对象去世后，房产的一半属于遗产，你对象如没有遗嘱，按法定继承进行遗产继承，你婆婆作为第一继承人，有权继承你对象的遗产。由于你婆婆还没有继承你对象的遗产也去世了，那么，你婆婆的这份遗产你小叔有权继承。